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SCPI/OPCI : l’Aspim et l’IEIF notent un « retour à la normale » de la collecte.

Au cours des trois premiers mois de l’année, un peu plus de 1 milliard d’euros auront été collectés dans les SCPI de rendement, et 438 millions dans les OPCI grand public. Un repli en partie lié à la mise en place de l’IFI et de MIF2, « qui ont contribué à la marge à inciter les gestionnaires à la retenue » selon l’Aspim .

Après un niveau record au premier semestre 2017 dans la pierre-papier, « le retour à la normale initié au second semestre 2017 se confirme au premier trimestre 2018 », selon l’Aspim et l’IEIF, qui publient conformément à la réglementation de la BCE un bilan trimestriel de marché.

Durant les trois premiers mois de l’année, plus des deux tiers des SCPI Immobilier d’entreprise ont augmenté leur capital pour une collecte nette globale de 1,14 milliard d’euros qui se monte à 4,49 milliards sur les douze mois précédents. La collecte des OPCI grand public a quant à elle atteint 438 millions d’euros au premier trimestre, pour une collecte d’un peu moins de 3 milliards (2,995 milliards) sur douze mois. Au total, la collecte nette cumulée des SCPI et OPCI a atteint 1,579 milliards d’euros au cours du 1er trimestre 2018, précisent l’Aspim et l’IEIF. Si l’absence de bilan trimestriel début 2017 ne permet pas de comparaison annuelle, rappelons, pour mémoire, qu’au premier semestre 2017, 3,8 milliards d’euros avaient été collectés pour les SCPI, et 2,7 milliards pour les OPCI, respectivement en hausse de 56 et 36 % sur un an.

Du côté de la capitalisation, les SCPI Immobilier d’entreprise affichent un nouveau record de 47,28 milliards d’euros au 31 mars 2018, contre 13,47 milliards d’euros pour les OPCI grand public. Les deux placements enregistrent 60,75 milliards d’euros (versus 59 milliards au premier semestre 2017), en progression de +2,5 % sur trois mois. Par ailleurs, quelque 228,2 millions d’euros ont été échangés au premier trimestre 2018 sur le marché secondaire des parts de SCPI Immobilier d’entreprise, soit un taux de rotation des parts de 0,49%. Le cumul des parts en attente de cessions et des retraits non compensés se limite à 0,30% de la capitalisation, une très légère augmentation par rapport au trimestre précédent (0,22% au quatrième trimestre 2017).

Cette tendance « représente un sain retour à la normale pour des sociétés de gestion soucieuses de préserver des rendements attractifs en se prémunissant de toute tentation d’acquisitions précipitées » commente Frédéric Bôl, président de l’Aspim. Un « retour à la modération (qui) devrait être de nature à consolider la performance des véhicules et permet d’envisager sereinement les perspectives du marché », ajoute-t-il.

Pour autant, ce sont bel et bien « de mauvais signaux règlementaires » qui ont également contribué à la marge à inciter les gestionnaires à la retenue : « les annonces sur l’Impôt sur la fortune immobilière (IFI) et l’anticipation – qui s’est avérée fondée – de complexités administratives liées à la déclaration en font partie », pointe l’Aspim. Mais aussi les nouvelles contraintes relatives aux directives MIF2 et Prips, imposant «présentation moins intuitive des produits sur les documents commerciaux », conclut l’Aspim pour qui « le risque de surcollecte est aujourd’hui écarté ».

voir l’article ici.

La loi PINEL pour investir dans l’immobilier.

Objectifs de la loi Pinel

Entrée en vigueur en Septembre 2014, la Loi Pinel a pour objectif de stimuler la construction de logements neufs dans des zones « tendues », c’est-à-dire où la demande locative est supérieure à l’offre.
Le dispositif facilite donc l’investissement des contribuables français dans l’immobilier locatif neuf.

Avantages de la Loi Pinel

  1. Remise d’impôt

Un investissement immobilier en Loi Pinel vous permet de bénéficier des réductions d’impôts suivantes :

  • 12% du montant du bien pour un engagement de location de 6 ans
  • 18% du montant du bien pour un engagement de location de 9 ans
  • 21% du montant du bien pour un engagement de location de 12 ans
  1. Constituer son patrimoine immobilier

L’acquisition d’un bien immobilier est une excellente stratégie d’investissement à long terme. Investir dans la pierre permet de se constituer un patrimoine solide et aisément transmissible.

  1. Préparer sa retraite

À la fin de la durée d’engagement de location, vous êtes libre de disposer de votre bien comme vous le souhaitez et n’êtes plus soumis aux plafonds de loyer et de ressources imposés par le dispositif.

Vous avez alors plusieurs options :

  • La revente : vous récupérez votre plus-value.
  • La location : vous continuez à percevoir des loyers mensuels.
  • L’utilisation du bien pour un usage personnel : en logement secondaire ou principal.
  1. Louer à sa famille

Contrairement au précédent dispositif Duflot, la Loi Pinel permet aux propriétaires de louer leur bien à leurs descendants ou ascendants. Les parents peuvent, par exemple, loger leurs enfants en restant dans le cadre du dispositif (à la condition que le locataire ne fasse pas partie du foyer fiscal).

  1. Investir sans apport

Comparativement à d’autres possibilités d’investissement (comme, par exemple, les produits financiers), l’immobilier offre la possibilité d’emprunter pour financer son investissement.

Les loyers perçus du logement mis en location permettront de couvrir une partie des mensualités du crédit. En ajoutant à cela les économies d’impôt liées au dispositif fiscal, un investissement locatif en Loi Pinel peut potentiellement permettre d’effectuer un investissement sans apport.

 

Les aménagements de l’ISF

Deux mesures significatives sont à signaler : l’introduction d’une clause anti-abus et la définition de la notion d’activité principale d’un assujetti détenant des titres dans un cadre professionnel.

  • Une clause anti-abus est mise en place pour contrer les redevables qui réduisent les ISF en abaissant artificiellement les revenus retenus dans le calcul du plafonnement via une société holding patrimoniale interposée (« cash box »).

Pour réintégrer les revenus logés dans la holding, l’administration doit établir que l’existence de la société « cash box » et le choix d’y recourir ont pour objet principal d’éluder tout ou partie de l’ISF en bénéficiant d’un avantage fiscal allant à l’encontre de l’objet ou de la finalité du plafonnement. Seule est alors réintégrée la part qui correspond à une diminution artificielle des revenus pris en compte dans le calcul du plafonnement.

  • La loi définit la notion d’activité principale pour l’application de l’exonération partielle des titres détenus par les salariés et les mandataires sociaux : elle doit correspondre à une fonction effectivement exercée par le redevable et donner lieu à une rémunération normale au regard des rémunérations du même type versées au titre de fonctions analogues dans l’entreprise ou dans des entreprises similaires établies en France. La rémunération doit représenter plus de 50% des revenus professionnels du contribuable.
  • Est désormais exclue du bénéfice de l’exonération au titre des biens professionnels la part représentative des actifs des filiales et sous-filiales non nécessaires à l’activité.

LF 2017 art 7 ; LFR 2016 art. 29   

 

Plus-values sur valeurs immobilières

Plusieurs mesures concernent l’aménagement du report d’imposition des plus-values en cas d’apport-cession de titres et l’imposition de la soulte reçue au titre d’un échange ou d’un apport de titres.

Report d’imposition en cas d’apport-cession de titres

Les conditions du maintien du report d’imposition des plus-values d’apport-cession en cas de réinvestissement sont aménagées. Notamment, les biens ou titres acquis en réinvestissement doivent être conservées au minimum 12 mois et les compléments de prix doivent être réinvestis dans les 2 ans de leur perception.

Le report d’imposition résultant de l’apport de titres à une société contrôlée par l’apporteur est maintenu en cas d’apports ou d’échanges successifs.

Opération d’échange ou d’apport avec soulte : fin d’une niche fiscale !

Lorsque le montant de la soulte reçue par le contribuable n’excède pas 10 % de la valeur nominale des titres reçues, la plus-value réalisée lors d’une opération d’échange ou d’apport est imposée au titre de l’année de réalisation de cette opération à concurrence du montant de cette soulte.

La LFR 2016 met ainsi un terme à une niche fiscale en imposant immédiatement la plus-value réalisée lors d’une opération d’apport ou d’échange de titres à concurrence du montant de la soulte reçue par le contribuable.

LFR 2016 art. 33, 32